Promisiunea de vânzare-cumpărare – recuperarea avansului

Un procedeu  des folosit de dezvoltatorii imobiliari este acela de a încheia contracte de vânzare-cumpărare asupra unor imobile ce sunt în proces de construcție, percepând totodată un „avans” pentru rezervarea imobilului.

constructie

Cum funcționează

  1. Un imobil în proces de construcție necesită bani pentru finalizare și finisare;
  2. Cu proiectul imobilului și promisiunea unui apartament modern, dezvoltatorul imobiliar încheie contracte de vânzare-cumpărare la un preț avantajos pentru cumpărător (sau o promisiune de vânzare-cumpărare), acesta din urmă fiind nevoit să achite un preț de rezervare al imobilului;
  3. Cu banii încasați din rezervările apartamentelor, dezvoltatorul finalizează imobilul și își poate onora promisiunea.

Sigur, procedura este una foarte inteligentă, cumpărătorul achitând construcția pe măsură ce aceasta se dezvoltă. Cu o singură excepție, pasul nr. 3 este o exprimare utopică.

În realitate, cu banii încasați din rezervările apartamentelor, dezvoltatorul nu reușește să finalizeze construcția la termen, iar cumpărătorul rămâne cu banii dați pe avans și fără un imobil în care să locuiască.

Desigur, cumpărătorul are mai variante de a își recupera banii dați dezvoltatorului câtă vreme acesta din urmă nu își respectă contractul.

Problemele apărute

Însă, și de această dată, apar mai multe probleme:

  1. Pentru a își recupera banii cumpărătorul trebuie să investească timp și, din nou, bani pentru intentarea unei acțiuni în răspundere civilă contractuală în funcție de clauzele contractuale;
  2. În urma câștigării procesului judiciar, urmează executarea silită a dezvoltatorului imobiliar, ceea ce implică, din nou, alte probleme:
  3. Societatea cu care se încheie contractul nu are niciun bun în patrimoniu, aceasta ocupându-se doar cu mijlocirea tranzacției. Mai exact: Societatea A deține proiectul imobiliar; Societatea B se ocupă de vânzarea bunurilor imobile în baza unui contract încheiat cu societatea A. Altfel spus, societatea B este un paravan pentru societatea A. Dar, cumpărătorul, desigur că nu cunoaște aceste aspecte când încheie contractul;
  4. În situația fericită în care societatea vânzătoare deține bunurile imobile, acestea de obicei sunt ipotecate către băncile care au susținut împrumutul pentru proiectul inițial și acestea au drept de preferință asupra bunurilor imobile;
  5. În situația ideală în care bunurile aparțin societății cu care a fost încheiat contractul și sunt libere de sarcini, de obicei acestea sunt într-o formă în care nu pot fi valorificate, fiind încă în construcție.

Parcurgând articolul pare tot mai puțin probabil ca cineva să cumpere un bun nepalpabil, un bun care încă nu există și, ideea unei astfel de proceduri devine absurdă. Dar se întâmplă, mult prea des, și adevărul este că vine la pachet cu avantaje.

Un apartament care finalizat ar costa, să spunem 80.000 Euro, fiind cumpărat în avans poate costa în jur de 60.000 Euro, astfel cumpărătorul speră la o investiție avantajoasă pentru acesta.

Atunci, unde e problema?

Promisiunile de vânzare-cumpărare sau contractele de vânzare-cumpărare sunt încheiate la notarul ales de către dezvoltatorul imobiliar, iar clauzele acestui contract sunt acceptate fără rezerve de către cumpărător, fără a își lua suficiente măsuri de protecție pentru a își proteja investiția (avansul oferit) și fără a face nicio verificare  prealabilă.

Ce poți face?

Sunt câteva demersuri minime prin care te poți asigura că investiția ta într-un apartament va fi protejată, precum:

  • Solicită un extras de carte funciară pentru a vedea cine este proprietarul apartamentului pe care dorești să îl cumperi și asigură-te că închei contractul cu această persoană;
  • Asigură-te că  în contract vei cuprinde o clauză penală care îți va garanta ca în cazul în care dezvoltatorul nu își va respecta înțelegerea va fi obligat să îți restituie dublul avansului;
  • Asigură-te că incluzi în contract o clauză prin care, în vederea recuperării clauzei penale, promisiunea de vânzare-cumpărare este considerata titlu executoriu, astfel încât să poți începe executarea silită fără a mai trece prin instanță;
  • Poți solicita dezvoltatorului să îți pună la dispoziție un extras de la biroul de credite pentru a vedea dacă acesta este rău platnic;
  • Solicită dovada faptului că imobilul este construit în baza unei autorizații de construcție;
  • Solicită instituirea unei garanții din partea administratorului, acesta răspunzând în solidar cu societatea comercială pentru recuperarea prejudiciului.

În condițiile în care dezvoltatorul refuză să îți pună la dispoziție astfel de date te poți reorienta către un alt apartament.

Dacă vrei să îți verificăm noi contractele poți vizualiza ofertele noastre aici.

Leave a Comment