Cum recuperăm restanțele la întreţinere de la un neproprietar?
Este o întrebare tot mai des întâlnită în rândul asociaţiilor de proprietari care se confruntă cu datorii mari la furnizorii de utilităţi din cauza acelor persoane care deşi locuiesc în condominiu refuză să plătească contravaloarea utilităţilor consumate, invocând lipsa calităţii de proprietar, ce derivă din nedezbaterea succesiunii lăsată de foştii proprietari.
Poate fi un moştenitor chemat direct în judecată pentru plata restanțelor la întreţinere?
Depinde. Practica instanţelor de judecată nu este unitară sub acest aspect. Unele instanțe, întemeindu-se pe calitatea de moştenitor sezinar a persoanei în cauză (adică a moştenitorului care continuă să locuiască în apartament după decesul autorului său), pronunţă soluţii de admitere în favoarea asociaţiilor de proprietari, stabilind obligaţii de plată în sarcina persoanei care locuieşte în fapt în apartament, chiar şi în lipsa dezbaterii succesiunii.
Pe de altă parte, există şi instanțe de judecată pentru care dezbaterea prealabilă a succesiunii este o condiţie obligatorie pentru chemarea în judecată. În lipsa unui titlu care să ateste calitatea de proprietar a persoanei chemate în judecată, cum ar fi un certificat de moştenitor sau o hotărâre judecătorească, instanţele nici nu mai analizează temeinicia pretenţiilor formulate de asociaţie, ci resping din start cererea ca fiind făcută împotriva unei persoane care nu are calitate procesual pasivă (adică nu este proprietar).
Ce este de făcut în această situaţie?
Mai întâi de toate este necesar să se stabilească cine este proprietarul apartamentului, după decesul fostului proprietar, mai exact dacă există un moştenitor legal sau testamentar, caz în care acesta va culege succesiunea lăsată de autorul său, ori dacă succesiunea a devenit vacantă, întrucât nu există moştenitori sau aceştia au renunţat în mod expres la succesiune.
Aşa cum am precizat, moştenitorul nu devine în mod automat proprietar al apartamentului în urmă decesului autorului său, ci dobândeşte doar calitatea de a veni la moştenire. Acesta poate deveni proprietar în două moduri:
- fie dezbate din proprie ințiativă succesiunea lăsată de autorul său (lucru puţin probabil);
- fie asociaţia de proprietari, în calitate de creditor (pe calea unei acţiuni oblice – cum este denumită de lege), îl forţează să dezbată succesiunea;
Astfel, singura soluţie pe care asociaţia o are la îndemână este să îl cheme în judecată şi să-l oblige să dezbată succesiunea de pe urma autorului său. Dat fiind faptul că cel mai adesea, moştenitorul continuă să locuiască în apartament şi după decesul fostului proprietar, se consideră că a acceptat tacit succesiunea lăsată de acesta.
Există însă posibilitatea ca moştenitorul să nu fi acceptat succesiunea lăsată de autorul său, în acest caz succesiunea devenind vacantă şi intrând în proprietatea statului, însă nu automat.
Mai întâi, trebuie să se constate fie de către notarul public, fie de către instanţa de judecată că succesiunea lăsata de fostul proprietar este vacantă, mai exact că de pe urma acestuia nu există alţi moştenitori legali sau testamentari.
Câtă vreme fostul proprietar are succesori în viaţă, aceştia au calitatea de moştenitori legali (indiferent că au acceptat tacit sau nu îi interesează moştenirea), iar notarul nu va putea elibera certificatul de vacanţă succesorală, ceea ce înseamnă că statul nu va dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului în cauză şi nici nu va putea fi obligat să plătească restanțele la întreținere.
Deoarece, în cele mai multe cazuri, asociaţia de proprietari nu deţine toate informaţiile privind numărul moştenitorilor, identitatea acestora, voinţa de a accepta sau renunţa la succesiunea lăsată de fostul proprietar, cererea de chemare în judecată prin care se solicită dezbaterea succesiunii, conţine şi un capăt de cerere subsidiar, prin care se urmăreşte stabilirea calităţii de moştenitor a statului, în lipsa altor moştenitori legali sau testamentari.
Cert este că în urma acestui demers, asociaţia de proprietari va obţine o hotărâre judecătorească prin care se va stabili calitatea de proprietar asupra apartamentului în cauză, fie în favoarea succesorilor în drept, fie în favoarea statului, precum şi obligaţia de plată a restanțelor acumulate la întreținere, fiind mult mai ușor pentru asociație să întreprindă acțiuni judiciare împotriva proprietarului, în cazul în care situația va persista și în viitor.
Pentru mai multe informații privind Asociațiile de proprietari, click.
Nu ezitați să ne contactați, aici.
Pentru oferte privind consultanța juridică, click.