­čĆŽDarea ├«n plat─â ├«n cazul cre╚Öterii ratelor ├«n 2022

­čŚĺ´ŞĆ Dac─â ├«n urm─â cu c├ó╚Ťiva ani b─âncile acordau u╚Öor credite pentru cump─ârarea unor locuin╚Ťe, pia╚Ťa imobiliar─â fiind ├«n plin─â dezvoltare, ├«ncep├ónd cu anul 2022, multe persoane au ajuns ├«n imposibilitate de plat─â din cauza cre╚Öterii extrem de rapide a ratelor lunare, ├«n timp ce salariile au r─âmas aproape nemodificate.

O parte dintre ace╚Ötia au┬á fost chiar executa╚Ťi silit imobiliar, ajung├ónd ├«n situa╚Ťia ├«n care au r─âmas ╚Öi f─âr─â locuin╚Ťa cump─ârat─â dar ╚Öi nevoi╚Ťi s─â pl─âteasc─â ├«n continuare ratele la creditele bancare contractate.┬á

├Än acest articol v─â vom explica cum pute╚Ťi beneficia de procedura d─ârii ├«n plat─â ├«n condi╚Ťiile ├«n care ratele au crescut semnificativ.

­čĺÁ Ce este darea ├«n plat─â?

Cu titlu general, darea ├«n plat─â reprezint─â o modalitate alternativ─â de stingere a obliga╚Ťiilor prin care debitorul (├«n cazul acesta, persoana ├«mprumutat─â) va oferi creditorului (├«n cazul acesta, banca) o alt─â presta╚Ťie dec├ót cea stabilit─â prin contract, iar dac─â creditorul o accept─â, obliga╚Ťia debitorului se va stinge.

Legea nr. 77/2016  a instituit o procedură specială de dare în plată în cazul persoanelor care au datorii la bănci.

Mai explicit: ├«n anumite condi╚Ťii, o persoan─â care nu mai poate pl─âti un credit bancar luat ├«n vederea achizi╚Ťion─ârii unei locuin╚Ťe (sau garantat cu un imobil) poate s─â dea imobilul ├«n plat─â (s─â ├«l ofere b─âncii) ├«n schimbul scutirii de datorie.┬á

­čĺ░ De ce se apeleaz─â la darea ├«n plat─â?

Sunt mai multe motive pentru care persoanele împrumutate apelează la darea în plată a unui imobil pentru stingerea datoriei. 

├Än multe dintre dosarele noastre, clien╚Ťii au apelat la procedura d─ârii ├«n plat─â dup─â ce imobilul cu care au garantat returnarea creditului a fost executat silit. Astfel, clientul s-a aflat ├«n situa╚Ťia ├«n care de╚Öi a fost executat silit ╚Öi i-a fost luat imobilul, acesta ├«nc─â trebuia s─â pl─âteasc─â restul creditului.┬á

Un alt motiv frecvent pentru care clien╚Ťii au apelat la procedura d─ârii ├«n plat─â a fost modificarea cursului valutar a monedelor ├«n care s-a f─âcut ├«mprumutul. Cu prec─âdere, cre╚Öterea foarte rapid─â a CHF (iar de cur├ónd ╚Öi USD) a pus mul╚Ťi clien╚Ťi ├«n imposibilitate de plat─â, v─âz├óndu-se datori cu sume mult mai mari dec├ót cele ├«mprumutate ╚Öi prefer├ónd s─â renun╚Ťe la imobil.

Darea ├«n plat─â ├«n anul 2022 a ├«nceput s─â se utilizeze din cauza cre╚Öterii ratelor lunare la valori cu mult fa╚Ť─â de cele contractate de client, din cauza cre╚Öterii valorii dob├ónzii variabile.┬á

Anticipăm că în anul următor, din cauza creșterii dobânzii variabile într-un ritm necontrolat, foarte multe persoane vor ajunge în imposibilitate de plată, iar varianta procedurii dării în plată în anul 2023 va fi o variantă de luat în calcul. 

­čĆáCum pot da ├«n plat─â un imobil pentru a stinge datoria?┬á

Pentru a da ├«n plat─â un imobil este necesar s─â transmi╚Ťi o notificare c─âtre banc─â, prin executor judec─âtoresc, avocat sau notar prin care s─â informezi banca de faptul c─â ai decis s─â transmi╚Ťi dreptul de proprietate al imobilului ├«n vederea stingerii datoriei izvor├ónd din contractul de credit ipotecar.

Notificarea trebuie s─â cuprind─â ╚Öi stabilirea unui interval orar, ├«n dou─â zile diferite, cuprinse ├«ntre 30 ╚Öi 90 de zile lucr─âtoare de la momentul formul─ârii notific─ârii, ├«n care p─âr╚Ťile (adic─â tu ╚Öi banca) sa se prezinte la notar pentru a ├«ncheia tranzac╚Ťia.┬á

Dac─â Banca accept─â s─â primeasc─â ├«n plat─â imobilul ipotecat aceasta se va prezenta la notar pentru a semna tranzac╚Ťia ╚Öi astfel imobilul va trece pe numele B─âncii, iar obliga╚Ťia ta de a achita creditul va ├«nceta.┬á

Dac─â Banca nu este de acord s─â primeasc─â ├«n plat─â imobilul ipotecat, aceasta are posibilitatea s─â conteste ├«n termen de 10 zile ├«n instan╚Ť─â ├«ndeplinirea condi╚Ťiilor d─ârii ├«n plat─â descrise ├«n notificare.

­čöş Care sunt condi╚Ťiile pentru darea ├«n plat─â?

Legea nr. 77/2016 define╚Öte condi╚Ťiile pe care debitorul trebuie s─â le ├«ndeplineasc─â pentru a putea beneficia de procedura d─ârii ├«n plat─â:

Ôťů Creditorul trebuie s─â fie o institu╚Ťie de┬á credit, institu╚Ťii financiare nebancare sau cesionarii crean╚Ťelor de╚Ťinute asupra consumatorilor, adic─â fie o Banc─â, fie un IFN, fie un cesionar al crean╚Ťei (precum KRUK, INVESTCAPITAL, SEKAPITAL ETC.).

Ôťů Persoana care face notificarea trebuie s─â fie un consumator, deci nu se poate aplica (spre exemplu) ├«n rela╚Ťia dintre dou─â b─ânci sau ├«n cazul profesioni╚Ötilor. Consumatorul este definit drept ÔÇ×persoan─â fizic─â sau grup de persoane fizice constituite ├«n asocia┼úii, care cump─âr─â, dob├ónde┼čte, utilizeaz─â ori consum─â produse sau servicii, ├«n afara activit─â┼úii sale profesionale;ÔÇŁ┬á

Ôťů Cuantumul sumei ├«mprumutate s─â nu dep─â╚Öeasc─â la momentul ├«ncheierii contractului echivalentul ├«n lei al sumei de 250.000 Euro, calculat─â la cursul BNR din ziua┬á ├«ncheierii contractului;

Ôťů Creditul s─â fi fost contractat de consumator cu scopul de a achizi╚Ťiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destina╚Ťie de locuin╚Ť─â SAU indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel pu╚Ťin un imobil av├ónd destina╚Ťia de locuin╚Ť─â;

Ôťů Persoana care face notificarea s─â nu fi fost condamnat─â penal┬á printr-o hot─âr├óre definitiv─â pentru infrac╚Ťiuni ├«n leg─âtur─â cu creditul pentru care se solicit─â darea ├«n plat─â.┬á

Ôťů S─â fie ├«ndeplinit─â condi╚Ťia impreviziunii;

­čöą Impreviziunea ├«n procedura de dare ├«n plat─â

Prin Legea nr. 52/2020, legiuitorul a definit cazurile de impreviziune, astfel:

Exist─â impreviziune dac─â ÔÇ×pe durata execut─ârii contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil ├«n vederea cump─âr─ârii monedei creditului, ├«nregistreaz─â la data transmiterii notific─ârii de dare ├«n plat─â o cre╚Ötere de peste 52,6% fa╚Ť─â de data ├«ncheierii contractului de credit. ├Än vederea calcul─ârii procentului de 52,6% se va avea ├«n vedere cursul publicat de Banca Na╚Ťional─â a Rom├óniei la data transmiterii notific─ârii de plat─â ╚Öi cursul de schimb publicat de Banca Na╚Ťional─â a Rom├óniei la data ├«ncheierii contractului de credit;ÔÇŁ

­čöŹ Nu e╚Öti l─âmurit?┬á

Uite c├óteva calcule (cu o singur─â zecimal─â, pentru a fi mai simplu de ├«n╚Ťeles) folosind valorile aproximative din anii 2008, 2010 ╚Öi 2012.

CHF este astăzi la o valoare de aproximativ 4,9 lei, astfel dacă ai încheiat un credit în CHF în anul:

2008  când 1 CHF = 2,2 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,1 lei (deci un total de 3,3 lei) și astfel, te încadrezi pentru procedura de dare în plată;

2010 când 1 CHF = 3  lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,6 lei (deci un total de 4,6 lei) și astfel,  te încadrezi pentru procedura de dare în plată;

2012 când 1 CHF = 3,6 lei, o creștere procentuală  de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,8 lei (deci un total de 5,4 lei) și astfel, NU te încadrezi pentru procedura de dare în plată.

USD este astăzi la o valoare aproximativă de 5 lei, astfel dacă ai  încheiat un credit în USD în anul:

2008  când 1 USD = 2,4 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,2 lei (deci un total de 3,6 lei) și astfel, te încadrezi pentru procedura de dare în plată;

2010 când 1 USD = 3  lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de 1,6 lei (deci un total de 4,6 lei) și astfel,  te încadrezi pentru procedura de dare în plată;

2012 când 1 USD = 3,3 lei, o creștere procentuală  de 52,6% reprezintă o creștere de 1,7 lei (deci un total de 5 lei) și astfel, POȚI sa te încadrezi pentru procedura de dare în plată, dar ai avea nevoie de calcule la zecimală pentru a fi sigur.

Euro este astăzi la o valoare aproximativă de 4,8 lei, astfel dacă ai  încheiat un credit în EURO în anul:

2008  când 1 EURO = 3,6 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,9 lei (deci un total de 5.5 lei) și astfel, NU te încadrezi pentru procedura de dare în plată.

Ulterior, moneda Euro a continuat să crească deci nu te-ai încadra nici pentru anii 2010 sau 2012. 

Exist─â impreviziune atunci c├ónd ÔÇ×pe durata execut─ârii contractului de credit, obliga╚Ťia de plat─â lunar─â ├«nregistreaz─â o cre╚Ötere de peste 50% ca urmare a major─ârii ratei de dob├ónd─â variabil─â.ÔÇŁ

Creșterea ratelor în anul 2022 a fost una fără precedent. În anul 2023 ratele vor continua să crească, în același ritm, fiind cu până la 60% mai mari.

­č¬Ö Ce ├«nseamn─â asta?

Dacă ai contractat un credit la începutul anului, având un scadentar cu rata lunară de 1378 lei, de la 01.01.2023 rata va deveni de aproximativ 2230 de lei. 

Astfel, multe persoane care ╚Öi-au cump─ârat locuin╚Ťe recent, contract├ónd un credit, sunt puse ├«n situa╚Ťia de a pl─âti rate aproape duble, ├«n contextul ├«n care majoritatea salariilor au stagnat.┬á

├Än contextul scumpirilor generale din anul 2022 nu este de mirare c─â multe persoane ajung ├«n imposibilitate de plat─â, realiz├ónd c─â din cauza cre╚Öterii ratelor┬á bancare, este mai rentabil s─â renun╚Ťe la credit, d├ónd ├«n plat─â locuin╚Ťa cump─ârat─â.┬á

­čÜęCe se ├«nt├ómpl─â dac─â banca nu accept─â darea ├«n plat─â?

Dup─â ce prime╚Öte notificarea prin care se urm─âre╚Öte darea ├«n plat─â a imobilului, Banca are 10 zile la dispozi╚Ťie s─â fac─â contesta╚Ťie la Judec─âtorie.┬á

Cu ocazia contesta╚Ťiei, Banca poate solicita ca instan╚Ťa s─â constate c─â nu sunt ├«ndeplinite condi╚Ťiile pentru darea ├«n plat─â ╚Öi s─â solicite ca procedura ini╚Ťiat─â cu ocazia notific─ârii s─â fie anulat─â.┬á

├Än acest caz, Banca va trebui s─â dovedeasc─â care dintre condi╚Ťiile d─ârii ├«n plat─â nu este ├«ndeplinit─â, iar tu va trebui s─â dovede╚Öti faptul c─â ├«ndepline╚Öti condi╚Ťiile pentru darea ├«n plat─â.

­čĺ Care sunt efectele d─ârii ├«n plat─â?

După formularea notificării de dare în plată a imobilului, primul efect este suspendarea oricărei proceduri de executare silită împotriva debitorului.

Astfel, dac─â e╚Öti executat silit asupra unui imobil, s─â utilizezi de procedura de dare ├«n plat─â ╚Öi s─â evi╚Ťi v├ónzarea imobilului la licita╚Ťie public─â ├«n cadrul execut─ârii silite (la un pre╚Ť mult mai mic) poate fi o strategie reu╚Öit─â.┬á

Cel de-al doilea efect, ├«n condi╚Ťiile ├«n care Banca accept─â procedura de dare ├«n plat─â SAU instan╚Ťa respinge contesta╚Ťia B─âncii, este acela c─â dreptul de proprietate asupra imobilului se transfer─â B─âncii, iar tu e╚Öti exonerat de datorie.┬á

Ôťĺ´ŞĆ Pot negocia cu banca ├«n cazul major─ârii ratelor ├«n 2022?┬á

Legea nr. 77/2016 prevede ├«n mod expres faptul c─â ÔÇ×echilibrarea ╚Öi continuarea contractului de credit sunt prioritare.ÔÇŁ

Astfel, at├ót ├«n notificarea de dare ├«n plat─â, dar ╚Öi ulterior, ├«n cadrul contesta╚Ťiei pornite de Banc─â, printr-o cerere reconven╚Ťional─â, po╚Ťi propune negocierea/reechilibrarea contractual─â astfel ├«nc├ót riscul s─â fie ├«mp─âr╚Ťit ├«ntre tine ╚Öi banc─â ├«n mod egal.┬á

Deseori ├«n dosarele noastre, mai ales ├«n cazul creditelor ├«n CHF, ├«n condi╚Ťiile modific─ârii cursului valutar, am ob╚Ťinut reechilibrarea contractual─â prin ├«nghe╚Ťarea cursului valutar la un procent rezonabil pentru client, astfel ├«nc├ót s─â poat─â achita creditul ├«n continuare ╚Öi ├«n acela╚Öi timp s─â p─âstreze locuin╚Ťa.

 

Leave a Comment