Chitanțele de mână, prin anii 90, erau principalele „contracte” translative de proprietate. Astfel, dacă voiai să vinzi un imobil, cel mai probabil, în prezența a doi martori încheiai un act de mână cu cumpărătorul, acesta îți dădea banii și tu îi dădeai cheile imobilului. Acum, lucrurile sunt mult mai complcate.
Care e problema?
Chitanțele de mână nu reprezintă acte de proprietate astfel că, în baza lor, nu îți poți înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară și, pe cale de consecință, nu îl poți vinde imobilul mai departe, ai dificultăți în obținerea unor autorizații de la stat, nu poți face un testament ș.a.
Cu toate acestea există o modalitate prin care poți deveni proprietar cu acte în regulă, înscris în Cartea Funciară, chiar dacă ai doar o chitanță de mână.
Care e soluția?
Răspunsul scurt este „uzucapiunea extratabulară”.
Ce înseamnă asta?
Uzucapiunea (sau prescripția achizitivă) este modul prin care o persoană care exercită posesia asupra unui bun pe o perioadă întinsă de timp poate deveni proprietarul acestuia, câtă vreme posesia este neviciată.
Cum funcționează?
Poți invoca uzucapiunea pe cale de excepție dacă ești chemat în judecată pentru un imobil asupra căruia exerciți posesia. Asta presupune ca, în condițiile în care proprietarul „din acte” al bunului sau moștenitorii acestuia vor să își revendice bunul imobil, dar tu deja ai locuit pentru o perioadă întinsă de timp, poți invoca uzucapiunea și astfel cererea de revendicare va fi respinsă.
Dacă știi cine este proprietarul înscris în cartea funciară sau moștenitorii acestuia, îi poți chema tu în judecată într-o acțiune privind uzucapiunea și, astfel, sa îi obligi să îți recunoască dreptul de proprietate dobândit asupra imobilului posedat pentru o perioadă lungă de timp.
Ulterior, hotărârea instanței poate fi înscrisă în cartea funciară și, astfel devii proprietar în deplinătatea atribuțiilor.
Dar ce se întâmplă când nu cunoaștem vechiul proprietar?
Răspunsul diferă în funcție de reglementările aplicabile, respectiv dacă posesia a început după intrarea în vigoare a noului cod sau anterior, respectiv înainte de 01.02.2011.
Procedura pe vechiul cod (Decretul 115/1938)
În textului legal (art. 28) cel care a posedat un bun imobil în condițiile legii timp de 20 de ani poate solicita înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară, dacă este îndeplinită una din următoarele condiții:
- Propritarul înscris în Cartea Funciară a decedat;
- Există o declarație de renunțare la proprietate, înscrisă în Cartea Funciară;
Procedura este următoarea:
- Instanța competentă este cea din circumscripția în căreia se află imobilul;
- Judecătoria va emite o somație care se va afișa la sediul acesteia, la primăria comunei unde se afla imobilul și într-unul din ziarele din Capitală, formalități constate printr-un proces verbal;
- În urma somației, persoanele care vor să se opună uzucapiunii (spre exemplu, moștenitorii fostului proprietar) o pot face în termen de o lună, în caz contrar, instanța urmând să înceapă judecarea cauzei.
- Dacă nu există opoziție din partea nimănui, instanța va judeca în procedura specială, în cameră de consiliu;
- Dacă există opoziție, instanța va judeca după procedura comună;
Procedura pe Noul Cod
Din fericire, procedura în Codul civil actual și procedura specială din Codul de procedură civilă actual sunt mult mai bine definite.
În textului legal (art. 930 Cod Civil) cel care a posedat un bun imobil în condițiile legii timp de 10 de ani poate solicita înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară, dacă este îndeplinita una din următoarele condiții:
- Proprietarul înscris în Cartea Funciară a decedat sau și-a încetat existența;
- A fost înscrisă în Cartea Funciară declarația de renunțare la proprietate;
- Imobilul nu este înscris în nicio Cartea funciară;
Procedura (art. 1050-1053 din Codul de procedură civilă) este următoarea:
- Instanța competentă este cea din circumscripția căreia se află bunul imobil;
- Reclamantul va arăta în cerere:
- data de la care posedă imobilul;
- temeiul uzucapiunii;
- dacă imobilul este sau nu înscris în Cartea funciară;
- numele vechiului proprietar sau a succesorului, dacă îl cunoaște;
- La cerere se vor anexa:
- un certificat eliberat de serviciul de evidență a persoanelor, prin care se atestă faptul că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;
- un certificat eliberat de Camera Notarilor Publici, din care să rezulte faptul dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă;
- un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;
- certificatul de rol fiscal, dacă este cazul;
- înscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul și-a întemeiat posesia, atunci când este cazul (în cazul nostru, chitanța de mână);
- documentația tehnică cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;
- extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renunțare la proprietate, precum și a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară; în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară în folosul altei persoane și nici grevat de sarcini, un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, inclusiv faptul că nu a fost alocat un număr cadastral pentru înscrierea imobilului;
- lista cuprinzând numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.
- După depunerea cererii, instanța dispune citarea titularului înscris în Cartea Funciară sau a moștenitorilor acestuia;
- Dacă nici fostul proprietar și nici moștenitorii nu sunt cunoscuți, se va afișa o somație la sediul instanței, al primăriei, al biroului teritorial de cadastru în raza căruia se află imobilul și publicarea în două ziare de largă răspândire, dintre care cel puțin unul cu circulație națională, formalitate cuprinsă într-un proces verbal
- Pe o perioadă de 6 luni, persoanele interesate pot face opoziție. Dacă există o astfel de opoziție, cauza se judecă în procedura normală, contradictorie;
- Dacă nu s-a făcut opoziție la cererea de uzucapiune, instanța se va pronunța în cameră de consiliu după ascultarea martorilor și a reclamantului;
Concluzia?
Dacă ai o chitanță de mână sau un alt titlu care nu poate fi înscris în Cartea funciară sau, dacă nu ai niciun titlu de proprietate, dar vrei să devii proprietar în și să dispui de bunul tău, poți oricând să soliciți instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să îți recunoască dreptul de proprietar.
Bună ziua! Avem un teren cumpărat cu chitanță de mână e vorba de 50 de ani la cumpărat socrul meu el este decedat mai e în viață soacra mea și 4 copii cum putem deschide un proces de uzucapiune și pe numele cui al soacrei sau al unuia din copii am înțeles că numai așa se pot face actele aș dori să aflu procedurile și cât durează menționez ca acte avem o copie a chitanței care sa cumpărat terenu și că sa plătit impozit pe teren și construcției rog răspuns
Bună ziua,
Vă las detaliile pe e-mail.
Bună,
Va rog sa imi spuneți dacă tot ce ați scris despre imobil este valabil și in cazul unui teren agricol.
Vă mulțumesc anticipat,
Eugenia Popa
Da. Este valabil.
Suntem 4 mostenitori ai unor terenuri arabile. Unul dintre verisori a vândut cu chitanță de mână, fără martori, partea lui, in anii 90. Nu s a facut succesiunea după bunici timp de 25 ani.
Acum, cand vreau sa fac succesiunea, are dreptul sa mă blocheze acel cumparator?
Vă mulțumesc incă o dată!
Bună ziua,
Nu. NU vă poate bloca un cumpărător cu privire la dezbaterea succesiunii. Cel mult partea care ar fi revenit verișorului va fi trecută direct către cumpărător (validând astfel acel contract). Dar asta e o chestiune ce ține de verișor și cumpăător.
Bună ziua,
Cum pot deveni proprietar pe un teren care a fost donat statului ( în anul 1980 ) PMB, iar eu îl folosesc de 14 ani.
Mulțumesc frumos.
Bună ziua,
Dacă este în proprietatea publică a statului, nu puteți.
Dacă este în proprietatea privată, îmi puteți scrie la 0726279716.
Buna ziua! Tatal meu a vandut un teren agricol unui vecin in anul 2009, prin intermediul unei chitante de mana! In anul 2017 tatal meu a decedat. Anul acesta am primit de la Primaria in raza careia se afla terenul o instiintare ca am de plata 496 lei cu titlu de impozit pe pamant! In anul 2018 am facut la notar mostenirea dupa tatal meu, dar fara suprafata aceea de pamant, pentru ca nu am stiut de ea! Am mers la Primaria in raza careia se afla terenul si am aflat ca persoana care l-a dobandit prin intermediul chitantei de mana nu a mai platit impozitul de 7 ani! Am luat legatura cu acea persoana pentru a face actele de vanzare – cumparare a terenului, dar aceasta refuza motivand ca nu are bani! Ce pot face in continuare? Mentionez ca, intre timp, am facut un supliment la certificatul de mostenitor si terenul respectiv apare pe numele meu! Va multumesc!
o
Bună ziua,
Există mai multe modalități de a acționa.
Cea recomandată de mine este următoarea:
– Notificarea contractantului în vederea încheierii în formă autentică a contractului;
– În condițiile refuzului, denunțarea contractului “de mână” încheiat între tatăl dvs. și contractant.
– Valorificarea imobilului ulterior;
Buna ziua.Părinții mei au cumpărat o casă acum 30 de ani dar nu au făcut decât un act scris de mână,dar au titlu de proprietate al fostului proprietar .Ântre timp tatăl meu a decedat si cu ei stă o nepoată de la un frate,vrea să știu dacă se poate trece casa direct pe numele nepoatei. MULȚUMESC.
Bună ziua,
Este puțin mai greu să fie trecută direct pe numele nepoatei, dar dacă toată lumea e de acord, se poate.
Buna seara am o zdelca scris de mana dec30 ani Cum pot sa intru an posesia titoli de propretate cu martiri cari au semnat
Bună ziua,
Printr-un proces de uzucapiune.
0726279716
Buna ziua,
Se pot face acte pe un imobil care a fost achizitionat pe baza unei chitante de mana?
Multumesc
Depinde.
Dar de principiu da.
0726279716 sau [email protected]
Bună ziua, dețin un teren cumpărat cu act de mana cu martori, din anul 1992,acum nepoții cer ca eu sa cumpăr acel teren din nou, pentru acest teren am plătit impozit la primărie inclusiv pe acest an, persoanele care mi au vândut terenul au decedat, doar unii din martori mai trăiesc, este valabil acest act, sunt șanse în instanta sa pot legaliza acel act de mana?
Menționez ca nepoții fostului proprietar adică bunica lor, dețin acte cadastrale pe terenul meu
Bună ziua,
Sunt șanse în instanță să intrați în legalitate dobândind un titlu de proprietate valid.
V-am lăsat un e-mail cu detalii.
Buna dimineata,
o intrebare de la “proprietari”.
Cum pot verifica, va rog, daca pentru un teren extravilan s-a inscris posesia in Cartea Funciara Slatina?
Mai concret, cum pot afla daca cineva incearca sa uzucapeze?
Terenul are nr. cadastral iar ultimul act care s-a facut este un act de dezmembrare inscris in Cartea Funciara (avem incheierea de intabulare), desi numarul de Carte Funciara nu apare in nici un act, nici chiar pe incheierea de inscriere a actului de dezmembrare (la nr. Cartii Funciare este o liniuta…)
Terenul este mostenit de la tatal meu, dar nu avem inca certificat de mostenitor suplimentar. Avem certificat de mostenitor la o data anterioara, pentru alte bunuri din masa succesorala, terenul aparand mai tarziu. Dar noi acceptand mostenirea in termenul legal, neexistand alti mostenitori/ straini la mostenire…
Va multumesc pentru efort.
Bună ziua,
Cu o cerere la OCPI.
Bună seara. Bunicul a cumpărat o bucata de teren, intravilan, mai exact aprox 70 m, de la vecinul de lângă noi,in 2007, cu chitanta si martori. Bunicul a decedat, iar eu am vb cu vecinul prin decembrie sa mergem la notar ca sa facem actele. Totul ok, dar din păcate se pare ca de acum 3 luni si pana azi, s-a cam razgandit. Ce as putea face va rog in aceasta situatie? Am doar acea chitanta cu martori,semnaturi si stampila de la primarie cred si cam atât. Va mulțumesc anticipat pentru răspuns si sfaturi.
Bună ziua,
Singura variantă este de a merge în judecată cu vecinul solicitând instanței să pronunțe o soluție care să ținăcont de act autentic.
Bună seara. Bunicul a cumpărat in 2007, o bucata de 70 m teren intravilan din curtea vecinului de lângă noi, cu chitanta de mana, martori si stampila primariei ,gen un fel de “legalizare” a chitantei. Acum eu doresc sa fac actele la notar, dar vecinul nu prea dorește…Ce as putea face in aceasta situatie ca sa am un act legal? Mulțumesc anticipat pentru răspuns.
Bună ziua,
Puteți chema vecinul în judecată iar instanța va pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Pentru detalii [email protected] sau 0726279716
Tata a cmparat 1 hectar de pamintin extravilan în 1994 cu chitanta de mînă a murit acum eu fiul lui am devenit mostenitor a decedat și vânzătorul, el vânzătorul are o moștenitor care nu vrea să fie de acord cu vânzarea de să făcut. Menționez ca lucrez pamintul din anul de cind la cumpărat Tata și pina în prezent.ce pot face pentru a întra în legalitate ?
Bună ziua,
Puteți uzucapa terenul.
Buna!
Am cumparat in urma cu 2 ani o casa cu teren (1450m²) din care 300 m² au fost achizitonat de in anul 1963 printr o chitanta de mana .
Atat vanzatorul cat si cumparatorul au decedat …….iar nepoate vanzatorului acum vrea acei 300 m² pe pretextul ca nu este legala acea chitanta ,mentionez ca pe C.F este numele vânzătorului.
Ce as putea sa procedez ca terenul sa il pot inscrie pe numele meu la primarie ??
Bună ziua,
Printr-un proces de uzucapiune împotriva nepoatei.
Detaliile sunt pe e-mail.
Av. Toader Georgian
0726279716
buna ziua detin un teren cu casa pe care am mai mult terenin realitate si a fost inscris la ocpi vaslui cu nr de cadastru din 2003.in2018 in lipsa mea toti3vecini neavand cadastre eu fiind plecat in strainatate,,modifica latirile terenului de 133m cu toate punctele limita iar camd vin acasa sunt obligat de primarie sa unesc toate cele 3 case care se demolase datorita apei care se scurgea pe acestea vecinii construind abuziv si apa fluviala curgand pe casele mele. ecestea fiind in stare deplorabila. sa le autodemolez. iar la unirea terenurilor constat de micsorarea propietatilii vecinii fiind violenti anunt organele toate legal si ei nu fac ansolut nimic perchetul imi da ncp,, fac un nou cadastru apoi plec inapoi in strainatate in2022 constat ca 1 vecin se opune propuneriiconstructiei mele la primaria vaslui si ma santajeaza prin acord de vecinatate sai mai cedez inca 20mp cu care reintrase la mine in teren din nou!!!am incercat pe cale amiabila iar unul din vecinii mei a aruncat cu caramizi in noi in i cercarea de a ne vatama,, cand eram cu expert jtopo in curte acesta incerca sa strice aparatul de masurat arucand cu caramizi spre el ,, omul fuge iar eu renunt la impacarea amiabila !politia nu a facut nimic ci doar luandu ne noua declaratii!!
dle avocat. sfatuiti ne ce si cum sa procedam!
Bună ziua,
Din păcate problema dvs. este destul de complicată și nu o pot aprecia doar pe baza comentariului dvs. Trebuie să înțelegeți că, deși pot răspunde la anumite întrebări teoretice și pot oferi anumite soluții în cazuri în care situația este una certă, nu vă pot oferi consultanță juridică prin intermediul unor comentarii.
Astfel, sfatul meu este fie să programați o consultanță juridică cu noi fie să apelați la un avocat specializat din zona dvs. astfel încât să puteți discuta cu toate documentele la dispoziție și să primiți îndrumarea corespunzătoare.
Oare cum put să trec o casă pe numele tatălui meu dacă mai sunt şi alţi moştenitorii (1 de acord şi restul nu ştiu) care erau fraţii bunicului meu dar au decedat şi au copii?
Prin dezbaterea succesiunii.
Buna ziua,am cumparat o suprafata de teren de 545 m patrati in 2014 cu chitanta de mana dar fara martori.Acum incerc sa-l aduc pe vanzator la notariat sa perfectam actele dar nu reusesc sa dau de el(are buletinul facut la adresa mea),ce pot face in situatia aceasta?
Bună ziua,
Depinde dacă este înscris sau nu în cartea Funciară imobilul.
Pentru detalii 0726279716
Bună ziua, bunici mei au casa fără acte ,făcută de ei pe terenul dat de părinți lu tataie. plătesc impozit de 60 de ani , bunicul a decedat acum 2 luni, mamaie traieste. se pot face acte ?
Bună ziua,
Sigur că pot face acte.
Ne puteți contacta la [email protected]
Pot vinde casa pe baza unei sentințe judecătorești definitive și irevocabile?dar în CF apare vechiul proprietar care de altfel e decedat
Doar după înscrierea în CF.
Dar cred că am discutat telefonic acum câteva săptămâni și v-am explicat problema.
Bună ziua. Bunicul meu a cumpărat în 1993 un teren cu chitanta de mânâ. A muncit terenul în jur de 12 ani după care a decedat și nepotul vânzătoarei a venit la bunicamea acasă și a amenințat-o ca ii ia terenul ca actele sunt pe numele lor și își face el acte. Menționez ca terenul este luat de el cu forța și între timp și-a făcut carte funciara. Pot recupera terenul în baza chitanței de mana cu care s-a cumpărat în 1993? Mulțumesc anticipat pentru răspuns.
Bună ziua,
În cazul dvs., din păcate, dat fiind faptul că nu ați avut o posesie continuă, nu puteți uzucapa terenurile.
Buna ziua. Bunica mea locuieste intr-o casa pe un teren de 330mp construita de ea si bunicul meu in anul 1968. Avem doar copia la chitanta de mana. Bunicul a decedat in 2004, bunica apare la taxe si impozite care sunt platite la zi. Dorim sa facem actele pe numele ei iar apoi contract vanzare/cumparare pe numele meu. Se poate si fara chitanta in original? Care sunt pasii pentru a putea face actele pe numele ei? Va multumesc frumos.
Bună ziua,
Este puțin mai complicat. De principiu aș recomanda să uzucapați imobilul fiind cea mai sigură metoda.
Buna ziua ,
Am cumparat un teren in 1996 am acte pe 320 m si pe diferenta de teren am o chitanta de mana . Am umblat prin tribunale si pe la primarie sa fac actele si pe diferenta de teren dar problema a fost ca vanzatorul a intrat ilegal in posesia unei parti de teren pe care eu am cumparato . Azi am reusit sa obtin titlu de propietate pe numele vanzatorului dupa care sa se faca taxa de sccesiune si apoi un contract de vanzare cumparare . Intrebarea mea este daca vanzatorul a obtinut titlul de propietate de diferenta de teren si eu am construi cand am cumparat tot terenul o casa pe aceasta bucata de teren pot aparea problele cum ca vanzatorul sa imi mai ceara bani sau eu mai stiu ce ? Si daca da cum pot rezolva aceasta problema. Multumesc
Aveți răspunsul pe e-mail.
Buna ziua! Tatăl meu a cumpărat un teren in 1993 si pentru care are contract de vanzare de mana cu doi martori si ștampila primărie. Terenul este înscris în registrul agricol de atunci până în prezent si s-a plătit impozitul pentru el in fiecare an. Care ar fi modalitatea prin care l-aș putea intabula?
Bună ziua,
Prin uzucapiune, în instanță.
Aveți detaliile pe e-mail.